מדריך
קנייה מקבלן: שלושה דברים כתובים שקובעים הכל
אתם משלמים היום על משהו שעדיין לא קיים. ההדמיות לא מגינות עליכם, הבטוחות ולוח הזמנים כן.
קנייה מקבלן נראית פשוטה יותר מקנייה מיד שנייה: אין בעל בית שמתמקח, אין דירה ישנה עם הפתעות, יש משרד מכירות ויש הדמיות. בפועל זו עסקה מורכבת יותר, כי אתם משלמים היום על משהו שעדיין לא קיים.
ההבדל בין עסקה טובה לעסקה גרועה מול קבלן לא נמצא בהדמיות. הוא נמצא בשלושה דברים כתובים.
הדבר הראשון: הבטוחות
חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר להעמיד לרוכש בטוחה על כל תשלום. בפועל זה בדרך כלל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, והכסף משולם דרך חשבון ליווי של הפרויקט.
מה שצריך לוודא בעצמכם, ולא להסתפק בהבטחה בעל פה:
- שהבטוחה מונפקת על כל תשלום ותשלום, ומיד עם ביצועו
- שאתם משלמים אך ורק לחשבון הליווי של הפרויקט, ולא לחשבון אחר
- שהערבות בידיכם פיזית לפני שאתם ממשיכים לתשלום הבא
הכלל הכי פשוט שאני יכול לתת: אין ערבות, אין תשלום. גם אם מבטיחים שהיא תגיע בשבוע הבא. זו לא חוסר אמון, זו הדרך שבה העסקה הזאת אמורה להתנהל.
הדבר השני: מי באמת בונה
לפרויקט יש שם מסחרי יפה. זה לא שם החברה. צריך לברר מי החברה הרשומה שחתומה על החוזה, מה הפרויקטים הקודמים שלה, והאם היא מסרה אותם בזמן.
מבנה תאגידי מורכב, שבו חברה אחת משווקת, אחרת בונה ושלישית מחזיקה בקרקע, הוא לא בהכרח סימן רע, אבל הוא מחייב להבין מי נושא באחריות אם משהו משתבש.
הדבר השלישי: לוח זמנים ופיצוי על איחור
מועד מסירה בלי פיצוי מוסכם על איחור הוא לא מועד מסירה, הוא כוונה. בחוזה צריך להיות כתוב במפורש מה קורה אם המסירה מתעכבת, מתי מתחיל הפיצוי ובאיזה גובה.
בשנים האחרונות פורסמו בעיתונות מקרים של רוכשים, ובהם רוכשים דוברי צרפתית, שרכשו דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ולא קיבלו אותן שנים אחרי המועד שנקבע. אלו טענות שנדונות משפטית, אבל המסקנה המעשית נכונה בכל מקרה: הסעיף הזה בחוזה הוא לא פורמליות.
מה עוד שווה לעבור עליו
- המפרט הטכני, ולא ההדמיה. ההדמיה היא חומר שיווקי ואינה מחייבת. המפרט כן
- מה נחשב שינוי דייר וכמה הוא עולה, לפני שסוגרים
- הצמדה למדד של יתרת התשלומים, וכמה היא צפויה להוסיף
- תקופת הבדק והאחריות אחרי המסירה, ומי נותן אותה
- הצמדת התמורה ללוח התשלומים מול קצב הבנייה בפועל
ומה היתרון, בכל זאת
כדי להיות הוגן: לקנייה מקבלן יש יתרונות אמיתיים. דירה חדשה עם אחריות, מפרט עדכני, ממ״ד, תקני בנייה חדשים, לרוב פריסת תשלומים נוחה יותר מרכישה יד שנייה, ולפעמים מחיר שמשקף את זה שהנכס עוד לא קיים.
העניין הוא שהיתרונות האלה קיימים רק אם שלושת הדברים הכתובים למעלה מסודרים. אם הם לא, זה לא עניין של סיכון מחושב, זה פשוט עסקה שלא כדאי להיכנס אליה.
יש לכם שאלה על עסקה ספציפית?
שיחה קצרה, בלי התחייבות. ואם אחרי שנעבור על המספרים העסקה לא מסתדרת, אגיד לכם את זה.
עוד באתר
מה בודקים לפני שחותמיםנסח, היתר בנייה, תוכניות באזור והעלויותרובע ח׳ באשדודהשכונה, הפרויקט ולמי זה מתאיםמקורות
המדריך נכתב מהניסיון שלי באשדוד ומהמקורות שלמעלה. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסויי אישי.